当相談センターでは、マンション管理会社の相談も受けています。
分譲マンションや、一棟マンションのオーナーは管理会社を使っていることが多いですが、管理会社とのトラブルが相次いでいます。
対応の悪い管理会社であれば、管理会社を変更することを検討する必要があります。
マンション管理会社の相談事例
当相談センターに寄せられたマンション管理会社に関する相談内容をご紹介します。
- 管理委託費が高いと感じる、相場はどれくらいなのか？
- 管理会社変更を検討しているが、選び方を教えてほしい
- 苦情やクレームの多い、悪徳管理会社を教えてほしい
- 大手管理会社と独立系、どっちがいい？
- 管理会社変更にマンション管理士を使おうと検討しているが、デメリットはあるのか？
- 大規模修繕工事で施工会社からバックマージンをもらっている管理会社は？
- 口コミや評判の良い管理会社を教えてほしい
- 管理戸数ランキングや満足度ランキングで上位の管理会社は、本当に良いのか？
- 管理組合で総会をしたとき、フロントマンの対応がずさんだった。どうすればいい？
- 管理会社との、よくあるトラブルは？
などの問い合わせが多いです。
大手管理会社は100戸以上しか管理しない
大手管理会社は100戸以上のマンションしか管理しないと思った方が良いでしょう。
大手管理会社はたくさんの人を雇用していますから、大型のマンションやタワーマンションでないと割に合わないのです。
マンション管理会社変更を検討するときに「大手の方が安心」と思う気持ちはわかりますが、100戸を切るマンションだと管理費が高かったり、そもそも管理を受けてくれないことが多いです。
別の管理会社を検討しましょう。
新築施工のときの管理会社から変更したことがないマンション
新築マンションを購入するときは、最初から管理会社が決まっています。
だいたいは、マンションを建てた施工会社の子会社やグループ会社の管理会社です。
新築施工時の管理会社選びには競争原理が働いていませんから、当然他社と比較はできません。
よくあるケースが、新築施工時の管理会社のまま、10年・20年同じ管理会社に管理委託しているケースです。
一度他の管理会社と比較してみてください。
管理費が下がるケースが多いです。
管理会社には大手・独立系・地域密着系の３種類がある
管理会社の種類は、
- 大手管理会社
- 独立系の管理会社
- 地域密着系の管理会社
の３つがあります。
①大手管理会社は、みんな知ってる有名な管理会社です。
グループ会社に施工会社(建設会社)があることが多く、マンション建築と管理を一緒にしている会社が多いです。
②独立系の管理会社は、施工会社を持たず、管理だけを行っています。
新築マンションが独立系管理会社であることは少なく、管理会社の変更(リプレイス)のときに初めて知る人が多いです。
③地域密着系の管理会社は、中小規模の管理会社だと思ってください。
全国に支店があるわけではなく、地域に密着して管理をしています。
管理会社によりますが、
- 小回りがきく
- 管理費が安い
- 対応が丁寧
という会社もあります。
※もちろん、中にはインチキな管理会社もあるので注意してください。
マンション管理士のデメリット
マンション管理会社を変更する際に、マンション管理士をつける管理組合もあります。
マンション管理士は中立公平な立場で、管理組合・理事会の味方になってくれる有資格者です。
ただし、マンション管理士の料金体系は統一されておらず、マンション管理士が自由に料金設定をしています。
中には「管理費が安くなった場合、安くなった分の管理費の1年分を手数料でもらう」というマンション管理士もいます。
ただ、この方法だと「とにかく管理費が安い管理会社を紹介すれば儲かる」ということになるため、本当に良い管理会社を紹介してくれるとは限りません。
料金形態によっては、よくないマンション管理士もいるため注意してください。
当相談センターでは、マンション管理士についての相談も無料で受けています。
大規模修繕工事のバックマージン
大規模修繕工事のときに施工会社と結託して高い工事費を提案して、施工会社からバックマージンをもらっている管理会社もあるため、騙されないように注意してください。
管理会社を変更する際に、見積もりの管理費が異常に安い管理会社には要注意です。
管理会社の収入源は管理委託費ですから、その管理委託費を値下げするというのは管理会社にはデメリットでしかありません。
ですが、管理会社業界では価格競争が激化しており、管理費を安くしないと管理契約がとれないという現実もあります。
管理費が安くなった分、大規模修繕工事の際に施工会社と裏でつながって、高い工事費でバックマージンをもらっている管理会社があります。
「安物買いの銭失い」とはこのことで、安い管理費につられて契約したものの、大規模修繕工事が高額になり、かえって高くついてしまったというマンションがたくさんあります。
自分のマンションに合った管理会社を選択しましょう
マンション管理会社を選ぶときは、
- マンションの戸数
- 地域・エリア
- 管理費の予算
- 修繕積立金の残高
などを参考にして選びましょう。
自分たちに合うマンション管理会社というものがあります。
有名だからといって、自分たちのマンションと合うとは限りませんので注意してください。
マンション管理会社の相談にのっています
当相談センターでは、マンション管理会社に関する相談に無料でのっています。
私たちはマンション管理会社ではありません。
公平中立な立場でマンション管理会社に関する相談にのっています。
当相談センターには、元マンション管理組合の理事長経験のあるスタッフもいるため、理事会の人の立場にたって相談にのれます。
- マンション管理についての相談
- マンション管理会社変更についての相談
- 優良なマンション管理会社の情報
などの相談に対応できますので、お気軽にお問い合わせください。
相談料は無料です。
