当相談センターでは、マンション大規模修繕工事の相談も無料で受けています。
大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、慎重に進める必要があります。
分譲マンションの場合は、大規模修繕工事時期に理事会メンバーになってしまった人の仕事量は多いですよね。
不慣れな大規模修繕工事のことなので誰かに任せたいものの、マンションは区分所有者全員の財産である以上ミスはしたくありません。
大規模修繕工事は施工業者・管理会社・設計コンサルタントによる不正が行われやすいため、注意が必要です。
マンション大規模修繕工事の相談事例
当相談センターによせられる、マンション大規模修繕工事の相談事例をご紹介します。
- 大規模修繕工事を管理会社に任せきりにしていたら、すごく高い工事費になりそう、どうしよう？
- 設計コンサルタント・大規模修繕コンサルタントを使うデメリットやリスクは？
- マンション管理士を使うデメリットやリスクは？
- 自分たちのマンション大規模修繕工事の費用相場はどれくらい？
- 施工会社の評判や口コミを知りたい
- 設計コンサルタントの口コミや評判を知りたい
- 大規模修繕委員会は作った方が良い？
- 大手施工会社と中小施工会社は何が違うの？
- 大規模修繕工事の時期を東京オリンピック後にした方が良い？
- 管理会社がバックマージンをとっているか知りたい
- 大規模修繕工事に借り入れが必要と言われた。もっと安くできる方法はないか？
- 相見積もりをとったけど、比較できない、わからない。どこを見ればいいのか？
- 修繕積立金が足りない、どうすればいいの？
- 大規模修繕工事の計画が管理会社主導で進んでいるけど、本当に大丈夫かセカンドオピニオンしてほしい
- タワーマンションの大規模修繕工事で、修繕積立金が足りないのと、合意形成がとれない
- 大規模修繕工事に追加費用は発生するのか？
- 何年ごとに大規模修繕工事が必要？
- 理事会で理事長になってしまった、大規模修繕工事のことは全くわからない
- 大規模修繕工事の見積もり金額が適正か知りたい
- NPOに相談した方が良いですか？
- 業者選定のコツを教えてほしい、どこを見ればいいのか？
などの質問が寄せられています。
1回目の大規模修繕工事で修繕積立金は半分残す！
初めて大規模修繕工事をする分譲マンションでは、理事会メンバーも大規模修繕工事自体が初めての人が多いです。
管理会社や設計コンサルタントに何と言われようと、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金を使い切らないように注意してください。
理由は、1回目の大規模修繕工事の修繕積立金には、区分所有者が分譲マンションを購入するときに一時金が入っています。
分譲マンションを購入するときに、住宅ローンから修繕積立金積立金の一時金を払う人がほとんどのため「修繕積立金の一時金を払った」という感覚がありません。
1回目の大規模修繕工事の修繕積立金は、月々貯めてきた修繕積立金だけではなく、一時金がプラスされているということです。
もし、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金のほとんどを使ってしまうと、2回目の大規模修繕工事では確実に修繕積立金が足りなくなります。
2回目の大規模修繕工事の方がマンションが傷んでいることが多く、1回目より2回目の方が大きい工事費用がかかることが多いです。
1回目の大規模修繕工事で修繕積立金を使い切っていると、マンションの資産維持が不可能になってしまいます。
施工会社や管理会社は「修繕積立金が足りなければ借り入れをすればいい」と簡単に言いますが、借り入れをしてしまうとマンション管理は厳しくなります。
理想的には、1回目の大規模修繕工事では修繕積立金を半分残せるように計画を進めましょう。
管理会社や施工会社は大規模修繕工事が大きなビジネスチャンスですから、できるだけ高い工事費を要求してきますが、修繕積立金を半分残すことを目標にしてください。
マンション大規模修繕工事の費用相場
マンション大規模修繕工事の費用相場は、「1戸当たり100万円」というのが有名です。
100戸のマンションなら100戸×100万円＝1億円ですし、50戸のマンションなら50戸×100万円＝5000万円が相場です。
ただし、マンションの築年数、形状、劣化状況によっても大規模修繕工事の費用は変わるため、1戸当たり100万円はあくまでも目安です。
例えば、タワーマンションは大規模修繕工事が非常に高額です。
足場を組めないため、屋上からゴンドラを降ろして外壁塗装などの作業を行いますが、このゴンドラがとにかく高いです。
タワーマンションでは「修繕積立金が確実に足りなくなる」と言われています。
修繕積立金の適正額
分譲マンションの修繕積立金の適正額を知っていますか？
国土交通省、東京都住宅局、マンション管理新聞などが発表している適正額があるため、参考にしてください。
15階未満のマンション
- 建築延床面積が5000㎡未満：平均月額218円/㎡
- 建築延床面積が5000㎡～10000㎡：平均月額202円/㎡
- 建築延床面積が10000㎡以上：平均月額178円/㎡
20階以上のマンション
- 20階以上のマンション：平均月額206円/㎡
引用元：国土交通省「修繕積立金ガイドライン」
5階建て30戸の事例
- ようかん型のマンション：10900円/月
- 雁行型(がんこうがた)のマンション(ジグザグ型)：11400円/月
- １平米あたりの修繕積立金：159円/月
8階建て75戸の事例
- ようかん型のマンション：8900円/月
- 雁行型のマンション：9300円/月
- １平米あたりの修繕積立金：129円/月
12階建て125戸の事例
- ようかん型のマンション：8400円/月
- 雁行型のマンション：8800円/月
- １平米あたりの修繕積立金：122円/月
引用元：東京都住宅局「分譲マンション長期修繕計画・計画修繕ガイドブック」
築年数5年未満のマンション
- 平均戸数：97.1戸
- 平均専有面積：63.29㎡
- 平均修繕積立金：6110円/月
- １平米あたりの修繕積立金：97円/月
築年数5～10年未満のマンション
- 平均戸数：117.8戸
- 平均専有面積：66.8㎡
- 平均修繕積立金：8095円/月
- １平米あたりの修繕積立金：121円/月
築年数10～20年未満のマンション
- 平均戸数：83.6戸
- 平均専有面積：68.89㎡
- 平均修繕積立金：10486円/月
- １平米あたりの修繕積立金：152円/月
築年数20～30年未満のマンション
- 平均戸数：57.5戸
- 平均専有面積：66.02㎡
- 平均修繕積立金：11978円/月
- １平米あたりの修繕積立金：181円/月
築年数30～40年未満のマンション
- 平均戸数：72.6戸
- 平均専有面積：57.44㎡
- 平均修繕積立金：11169円/月
- １平米あたりの修繕積立金：194円/月
築年数40年以上のマンション
- 平均戸数：93戸
- 平均専有面積：54.75㎡
- 平均修繕積立金：11110円/月
- １平米あたりの修繕積立金：203円/月
引用元：マンション管理新聞
周辺の類似マンションに修繕積立金額を聞いてみる
自分のマンションの修繕積立金が低すぎないか、高すぎないかを検証するのに有効なのは、近隣の類似規模のマンションの住人に「あなたのマンションの修繕積立金、月々いくら？」と聞いてみることです。
意外な発見があるかもしれませんよ(^^)
談合を判断するには？
談合とは「競争入札の参加者どうしが落札者と価額とを前もって決める、不公正な話合い」のことです。
施工会社に相見積もりをとったときに、工事見積額が近い金額だったら談合している可能性が高いです。
- A社：5000万円
- B社：6400万円
- C社：4800万円
- D社：6000万円
- E社：5500万円
くらいだと、談合している可能性はかなり高いです。
談合が行われると、適正価格での工事ができなくなるリスクがあります。
談合は建設業界では悪しき習慣として長らく使われてきた手法ですが、工事を依頼する側(管理組合)にとっては１つも良いことはありません。
※建設業界が生き残るために編み出したワザというところです。
特に、大規模修繕工事を管理会社に任せている場合は、談合が起きやすいです。
管理会社もグルになって談合しますので、工事金額は高値になります。
「これって談合？」と思ったら、第三者の意見を聞きましょう。
大規模修繕工事は管理会社が大きく稼ぐチャンス
大規模修繕工事は施工会社(工事をする会社)にとってのビジネスチャンスですが、管理会社にとってもビジネスチャンスなのです。
大規模修繕工事を管理会社に丸投げしている管理組合は注意してください。
管理会社と施工会社が結託して、バックマージンをもらっている管理会社があります。
近年は、管理会社業界が価格競争に入っています。
管理費を安くすることで新規の管理委託を受注している管理会社が多いです。
ですが、管理費を安くすれば、経営上の採算が合わなくなります。
そこで管理会社が目をつけたのが「大規模修繕工事」です。
施工会社と組んで、工事費を高く設定してバックマージンをもらう方法が横行しています。
「管理費を安くして損した分を、大規模修繕工事でおぎなう」という意味です。
大規模修繕工事が近づき「管理会社に大規模修繕工事をしきらせろ！」と強く言ってくる管理会社は要注意です。
管理費を安くしすぎたため、大規模修繕工事で儲けようとたくらんでいる可能性が高いです。
設計コンサルタントを国土交通省が調査！
数年前までは、大規模修繕工事の公平中立な立場として「設計コンサルタントが有効」を言われてきました。
「管理会社と施工会社が結託して工事費を吊り上げるのを防ぐために、第三者の設計能力のある設計コンサルタントを入れることで、大規模修繕工事の透明性を上げる」と言われていました。
ですが、設計コンサルタントを使う方法はもう信頼性がありません。
設計コンサルタントは施工会社や管理会社と結託して、結局工事費の口頭、談合の横行を招いてしまいました。
2018年5月、事態を重く見た国土交通省は、設計コンサルタントを調査しました。
※悪徳設計コンサルタントを締め出すためです。
設計コンサルタントは登録制になるなど、管理組合を守るための施策が打たれています。
※もちろん、悪徳な設計コンサルタントだけではありません。誠実で信頼できる設計コンサルタントはあります。
参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～」
しかし、管理組合や理事会としては仕事が増えてしまったのも事実。
おまかせしたいから設計コンサルタントを使いたかったのに、それも不正があるとなれば、理事会で頑張るしかありません。
設計コンサルタントが使えないとわかった今、もっとも手間を省く方法は、信頼できる管理会社に変更することです。
管理会社の中には優良な管理会社もあります。
そもそも、信頼できる管理会社に大規模修繕工事の知識があれば、もっとも楽に大規模修繕工事をすることができます。
優良な管理会社の判断基準は、
- 管理費が安すぎない
- 大規模修繕工事の知識が深い
- 長期修繕計画や修繕積立金のシミュレーションや改善計画を出せる
- 大手ではなく中堅の管理会社(大手は管理費が高いため)
- 大規模修繕工事で修繕積立金を使い切らない設計ができる
- 何を聞いてもすぐに答えてくれる
- IT可を進めていて、顧客情報をすぐに確認できる
- 施工会社からバックマージンをとらない
の８つです。
こうした基準を満たす信頼できる管理会社であれば、設計コンサルタントを使う必要もありませんし、適正な工事額で大規模修繕工事を行えます。
※当相談センターでは、管理会社の調査をしているため、信頼できる管理会社の情報が欲しい方は、お問い合わせください。
設計コンサルタントがいたことで複雑になっていた大規模修繕工事ですが、これからは信頼できる業者とシンプルに行うのが一番です。
施工会社に談合させないために
施工会社どうしに談合されてしまうと、工事費が高騰します。
施工会社に談合させない方法はシンプルで、事前に誓約書を書いてもらうことです。
「談合を行わないこと。もし違反した場合は損害賠償する」という旨の誓約書を書かせてから見積もりを出させます。
書類にすることで公文書になりますから、違反すれば責任を問うことができます。
大規模修繕工事は東京オリンピック後がおすすめ
大規模修繕工事は東京オリンピック後にするのがおすすめです。
東京オリンピックに向けて、建設業界の人材がオリンピック建設に割かれているため、人材が不足しています。
建設業界の人材が不足しているということは、人件費が高騰しているということですから、今の大規模修繕工事費はどうしても高くなります。
マンションの劣化状況によりますが、大規模修繕工事は数年後ろにずらすことはよくあります。
大規模修繕工事は東京オリンピック後にする方が、工事費用を抑えることができます。
「大規模修繕工事を東京オリンピック後にしたい」と管理会社に言ったときに、
- 「絶対ダメです！」
- 「決まりですから今年やらないとダメです！」
- 「今大規模修繕工事をやっても、オリンピック後にやっても、工事金額は一緒ですよ」
という返答がきたときは、高い大規模修繕工事をやることを狙っている可能性があるため、注意してください。
マンション大規模修繕工事の相談にのっています
当相談センターでは、マンション大規模修繕工事の相談に無料でのっています。
私たちは管理会社でも、設計コンサルタントでも、施工会社でも、マンション管理士でもありません。
公平中立な立場で、マンション大規模修繕工事の相談にのっているボランティアの相談窓口です。
当相談センターには、元マンション管理組合の理事長経験のあるスタッフもいるため、理事会の人の立場にたって相談にのれます。
- マンション大規模修繕工事についての相談
- 施工会社についての相談
- 管理会社についての相談
- 設計コンサルタントに関する相談
- 長期修繕計画についての相談
- 修繕積立金についての相談
- 信頼できる業者の情報提供
などの相談に対応できますので、お気軽にお問い合わせください。
相談料は無料です。
