不動産投資は失敗するリスクがある!ローンで利回りが下がる?

ボロボロマンション

不動産投資を始めるサラリーマンや公務員の方が、失敗してしまうケースが多く発生しています。

多くの人はローンを組んで不動産投資をしますが、空室や賃料の下落で利回りが低下してしまい、ローン返済の方が多くなって赤字の人もいます。

サラリーマンや公務員の人が節税目的で不動産投資を始めるケースも多いですが、赤字を経費に計上できても、肝心の利回りが赤字になってしまっては意味がありません。

ローン

不動産投資にはリスクがあります。

特に、初心者の人は不動産業者に騙された人も多いですから、注意してください。

ひどい場合は、不動産投資を装った詐欺もあるくらいです。

 

不動産投資に失敗しないように注意しましょう。

そもそも良い物件を人に売るわけがない

そもそも、本当に良い物件なら、投資用不動産の会社がわざわざ人に売る必要がありません。

自分たちで持っていた方がメリットが大きいです。

詐欺

では、なぜわざわざ人に売るのか?

それは「いらないから」です。

いらない物件なので、人に売ってお金にしようとしています。

 

多くの人が不動産投資に失敗している最大の理由は「物件が悪いから」です。

本当に良い物件であれば、きちんと成功できます。

悪い物件を不動産業者につかまされてしまい、一生の負債を追ってしまう人がたくさんいます。

本当に良い物件とは?

では、本当に良い物件の条件とはどんなものでしょうか?

答えはとてもシンプルです。

『駅から徒歩5分以内の新築物件』です。

この条件であれば空室になりにくいです。

マンション

最悪でも、駅から徒歩8分以内の物件にしましょう。

駅から徒歩10分を超えたら、一気に借り手がつきにくくなります。

空室期間ができてしまい、不動産経営を圧迫します。

良い物件を手に入れるには?

では、『駅から徒歩5分以内の新築物件』を手に入れるにはどうしたら良いでしょうか?

こまめに情報を取るしかありません。

不動産業者に連絡を取るのも良いでしょう。

お金持ち

しかし、現実的には優良物件にはなかなか出会えません。

人気が高いため、不動産業者も高く買ってくれる人に話を持っていきます。

優良物件は一部の富裕層に買われてしまい、なかなか一般の人に情報が入ってきません。

※不動産業者も商売ですからね、優良物件ほどお金持ちに持っていくものです。

 

そのため、優良物件を手に入れるのは非常に難しいのです。

値引きを提案されたら買ってはいけない

不動産業者の営業マンから投資用不動産を提案されているとき、もし値引きを提案してきたら絶対に買ってはいけません。

本当に良い物件なら、値下げしなくても誰かが必ず買います。

値下げしないと売れないような物件は、はっきり言ってダメ物件です。

ダメ物件

営業マンも「なんとかこの人に買ってもらわないと売れ残ってしまう!」と焦っているのです。

特に、初めて不動産投資をする人が、こうした粗悪物件をつかまされてしまうケースが多いです。

値引きを提案されたら、絶対に買わないでください。

不動産投資用のローン金利は高い

不動産投資の初心者の人には盲点かもしれませんが、不動産投資用のローンは金利が高いです。

よく住宅ローン金利と混合している人がいますが、不動産投資ローンは「事業用ローン」です。

銀行

住宅ローンの金利は、変動金利なら1%以下、固定金利でも1.4%未満です。

ところが、不動産投資ローンの金利は2.5%以上あります。

住宅ローン金利の2倍以上だと思ってください。

 

仮に、不動産投資ローン金利が2.5%であれば、利回りは2.5%以上出さなければいけません。

借りられる金額の相場

サラリーマンや公務員の人が不動産投資ローンで借りられる金額は、年収の5倍が相場です。

年収500万円の人であれば、500万円×5=2500万円くらい借りられます。

その他の融資の条件は、

  • 資産額
  • 年収
  • 勤務先企業
  • 物件の情報

によって変わります。

2500万円借りた場合のシミュレーション

仮に、2500万円を借りてワンルームの投資用不動産を購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 借入額:2500万円
  • 返済期間:25年
  • 金利:2.5%

の場合、毎月の返済額は112,154円です。

当然ですが、家賃は112,154円以上にする必要があります。

借金

問題はローンの期間です。

25年でローンを組んでいますが、25年間ずっと毎月112,154円以上の家賃を得る必要があります。

ですが、築年数が増えるほど、近隣に新築物件が建ってきます。

自分の物件はだんだん人気が落ちていき、空室が出る可能性が高くなります。

空室期間は112,154円を自分で払わなければいけません。

 

25年も経てばデザインも変わりますので、どんどん借り手がつきにくくなります。

物件が古くなるほど、112,154円以上の家賃をもらいにくくなります。

仕方なく家賃を下げていくしかありません。

どんどん利回りが低下します。

修繕積立金や固定資産税もかかる

不動産投資にかかるお金はローン返済だけではありません。

修繕積立金、固定資産税などの費用もかかるため、家賃が下がるとどんどん利回りが低下します。

最終的に、借主がついても赤字になる物件も多いです。

税金

赤字物件ば売却もできません。

誰も赤字物件を買いたいとは思いませんよね。

こうして、不動産投資に失敗していく人がたくさんいます。

サブリースで大失敗

空室で家賃収入が入ってこないリスクを下げるために、サブリース(空室保証)をつける人がいます。

サブリースとは保険のようなもので、もし空室が出てしまっても、保証会社が家賃を払ってくれるサービスです。

「サブリースがあれば安心ですよ」という営業トークで不動産投資を始める人もいます。

 

ですがこの「サブリース」は、保証期間が決められています。

サブリースは、ずっと保証してくれるわけではないのです。

保証会社によっては、年数が経つごとに保証金額が下がっていくものもあります。

とけるお金

「サブリースがあれば安心」とよく説明を聞かずに不動産を購入しまう人がいます。

年数が経つごとにサブリースの保証額が下がったり、保証がなくなったりしてから慌てる人もいます。

 

そもそも、サブリースをつけなければ心配な物件はダメ物件です。

本当に良い物件は、なかなか空室にはなりません。

不動産投資の成功率は?

不動産投資の成功率は、現実的には10%くらいしかないでしょう。

長きにわたって利益を出し続ける物件は本当に少ないです。

特に初心者は、最初の1つ目の物件がとても重要です。

最初の物件で失敗してしまうと、次の物件を購入しにくくなり、不動産投資は負のスパイラルに入ります。

罠

投資用不動産業者の数は多く、数多くの投資用不動産を販売していますが、ほとんどはあまり魅力がない物件です。

「これは掘り出し物ですよ!」「こんな良い物件はなかなか出ません!」というセールストークがよく使われていますが、本当に良い物件であれば自分で持っていればいいのです。

投資用不動産をセールスされるという時点で、その物件は「余りもの」の可能性があります。

 

不動産投資はリスクやデメリットがあります。

慎重に検討してください。

 

もし、不動産投資についての質問がある方や、「不動産業者から勧められているが本当に買って大丈夫か?」など質問がある方は、当相談センターにお気軽にご相談ください。

当相談センターは不動産業者ではありませんので、公平中立な第三者の立場で相談にのっています。

 

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