不動産投資を始めるサラリーマンや公務員の方が、失敗してしまうケースが多く発生しています。
多くの人はローンを組んで不動産投資をしますが、空室や賃料の下落で利回りが低下してしまい、ローン返済の方が多くなって赤字の人もいます。
サラリーマンや公務員の人が節税目的で不動産投資を始めるケースも多いですが、赤字を経費に計上できても、肝心の利回りが赤字になってしまっては意味がありません。
不動産投資にはリスクがあります。
特に、初心者の人は不動産業者に騙された人も多いですから、注意してください。
ひどい場合は、不動産投資を装った詐欺もあるくらいです。
不動産投資に失敗しないように注意しましょう。
そもそも良い物件を人に売るわけがない
そもそも、本当に良い物件なら、投資用不動産の会社がわざわざ人に売る必要がありません。
自分たちで持っていた方がメリットが大きいです。
では、なぜわざわざ人に売るのか？
それは「いらないから」です。
いらない物件なので、人に売ってお金にしようとしています。
多くの人が不動産投資に失敗している最大の理由は「物件が悪いから」です。
本当に良い物件であれば、きちんと成功できます。
悪い物件を不動産業者につかまされてしまい、一生の負債を追ってしまう人がたくさんいます。
本当に良い物件とは？
では、本当に良い物件の条件とはどんなものでしょうか？
答えはとてもシンプルです。
『駅から徒歩５分以内の新築物件』です。
この条件であれば空室になりにくいです。
最悪でも、駅から徒歩８分以内の物件にしましょう。
駅から徒歩１０分を超えたら、一気に借り手がつきにくくなります。
空室期間ができてしまい、不動産経営を圧迫します。
良い物件を手に入れるには？
では、『駅から徒歩５分以内の新築物件』を手に入れるにはどうしたら良いでしょうか？
こまめに情報を取るしかありません。
不動産業者に連絡を取るのも良いでしょう。
しかし、現実的には優良物件にはなかなか出会えません。
人気が高いため、不動産業者も高く買ってくれる人に話を持っていきます。
優良物件は一部の富裕層に買われてしまい、なかなか一般の人に情報が入ってきません。
※不動産業者も商売ですからね、優良物件ほどお金持ちに持っていくものです。
そのため、優良物件を手に入れるのは非常に難しいのです。
値引きを提案されたら買ってはいけない
不動産業者の営業マンから投資用不動産を提案されているとき、もし値引きを提案してきたら絶対に買ってはいけません。
本当に良い物件なら、値下げしなくても誰かが必ず買います。
値下げしないと売れないような物件は、はっきり言ってダメ物件です。
営業マンも「なんとかこの人に買ってもらわないと売れ残ってしまう！」と焦っているのです。
特に、初めて不動産投資をする人が、こうした粗悪物件をつかまされてしまうケースが多いです。
値引きを提案されたら、絶対に買わないでください。
不動産投資用のローン金利は高い
不動産投資の初心者の人には盲点かもしれませんが、不動産投資用のローンは金利が高いです。
よく住宅ローン金利と混合している人がいますが、不動産投資ローンは「事業用ローン」です。
住宅ローンの金利は、変動金利なら1%以下、固定金利でも1.4%未満です。
ところが、不動産投資ローンの金利は2.5%以上あります。
住宅ローン金利の２倍以上だと思ってください。
仮に、不動産投資ローン金利が2.5%であれば、利回りは2.5%以上出さなければいけません。
借りられる金額の相場
サラリーマンや公務員の人が不動産投資ローンで借りられる金額は、年収の５倍が相場です。
年収５００万円の人であれば、５００万円×５＝２５００万円くらい借りられます。
その他の融資の条件は、
- 資産額
- 年収
- 勤務先企業
- 物件の情報
によって変わります。
２５００万円借りた場合のシミュレーション
仮に、２５００万円を借りてワンルームの投資用不動産を購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
- 借入額：２５００万円
- 返済期間：２５年
- 金利：2.5％
の場合、毎月の返済額は112,154円です。
当然ですが、家賃は112,154円以上にする必要があります。
問題はローンの期間です。
２５年でローンを組んでいますが、２５年間ずっと毎月112,154円以上の家賃を得る必要があります。
ですが、築年数が増えるほど、近隣に新築物件が建ってきます。
自分の物件はだんだん人気が落ちていき、空室が出る可能性が高くなります。
空室期間は112,154円を自分で払わなければいけません。
２５年も経てばデザインも変わりますので、どんどん借り手がつきにくくなります。
物件が古くなるほど、112,154円以上の家賃をもらいにくくなります。
仕方なく家賃を下げていくしかありません。
どんどん利回りが低下します。
修繕積立金や固定資産税もかかる
不動産投資にかかるお金はローン返済だけではありません。
修繕積立金、固定資産税などの費用もかかるため、家賃が下がるとどんどん利回りが低下します。
最終的に、借主がついても赤字になる物件も多いです。
赤字物件ば売却もできません。
誰も赤字物件を買いたいとは思いませんよね。
こうして、不動産投資に失敗していく人がたくさんいます。
サブリースで大失敗
空室で家賃収入が入ってこないリスクを下げるために、サブリース(空室保証)をつける人がいます。
サブリースとは保険のようなもので、もし空室が出てしまっても、保証会社が家賃を払ってくれるサービスです。
「サブリースがあれば安心ですよ」という営業トークで不動産投資を始める人もいます。
ですがこの「サブリース」は、保証期間が決められています。
サブリースは、ずっと保証してくれるわけではないのです。
保証会社によっては、年数が経つごとに保証金額が下がっていくものもあります。
「サブリースがあれば安心」とよく説明を聞かずに不動産を購入しまう人がいます。
年数が経つごとにサブリースの保証額が下がったり、保証がなくなったりしてから慌てる人もいます。
そもそも、サブリースをつけなければ心配な物件はダメ物件です。
本当に良い物件は、なかなか空室にはなりません。
不動産投資の成功率は？
不動産投資の成功率は、現実的には１０％くらいしかないでしょう。
長きにわたって利益を出し続ける物件は本当に少ないです。
特に初心者は、最初の１つ目の物件がとても重要です。
最初の物件で失敗してしまうと、次の物件を購入しにくくなり、不動産投資は負のスパイラルに入ります。
投資用不動産業者の数は多く、数多くの投資用不動産を販売していますが、ほとんどはあまり魅力がない物件です。
「これは掘り出し物ですよ！」「こんな良い物件はなかなか出ません！」というセールストークがよく使われていますが、本当に良い物件であれば自分で持っていればいいのです。
投資用不動産をセールスされるという時点で、その物件は「余りもの」の可能性があります。
不動産投資はリスクやデメリットがあります。
慎重に検討してください。
もし、不動産投資についての質問がある方や、「不動産業者から勧められているが本当に買って大丈夫か？」など質問がある方は、当相談センターにお気軽にご相談ください。
当相談センターは不動産業者ではありませんので、公平中立な第三者の立場で相談にのっています。
