はじめに
「海外不動産投資は節税になる」「日本の不動産より値上がりが期待できる」——そうした情報を目にして、海外不動産投資に興味を持つ方は少なくありません。しかし、海外不動産投資をめぐっては、税制改正によって以前のような節税メリットが得られなくなった経緯があり、「本当に今から始めても大丈夫なのか」と不安に感じる方も多いはずです。
本記事では、海外不動産投資の現状と現在の法律、今後の展望を整理したうえで、メリット・デメリットを詳しく解説します。海外不動産投資を検討している方は、契約前にぜひ参考にしてください。
海外不動産投資とは
海外不動産投資とは、アメリカやアジア諸国など海外にある不動産を購入し、家賃収入(インカムゲイン)や売却益(キャピタルゲイン)を狙う投資手法です。かつては、日本と海外の建物評価の違いを利用した「減価償却による節税」を主な目的として、高所得の会社員や富裕層の間で人気を集めていました。
現在の法律:海外不動産の節税スキームは封じられている
2020年度税制改正で何が変わったのか
海外不動産投資の節税スキームで特に活用されていたのが、建物の減価償却費を経費として計上し、給与所得など他の所得と損益通算することで税負担を圧縮する方法でした。日本では、法定耐用年数を超えた中古建物について「簡便法」という計算方法を用いることで、短期間で多額の減価償却費を計上できる仕組みがあり、これが海外の資産価値が落ちにくい物件と組み合わされることで、大きな節税効果を生んでいたのです。
会計検査院からの指摘を受け、国は本来の経済的実態と乖離した損失計上が税の公平性を損なうと判断し、法改正に踏み切りました。この結果、令和2年度(2020年度)税制改正により「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」が創設されました。
具体的な規制内容
この特例により、2022年の確定申告からは、個人が海外不動産投資で発生した減価償却費(簡便法により計算されたもの)を損失として計上しても、無かったものとみなされることになりました。つまり、簡便法による減価償却費を使って赤字を作り、給与所得などと損益通算して節税するという方法は、個人については使えなくなっています。
なお、この赤字がなかったものとされた減価償却費分は、将来物件を売却する際の取得費に加算される扱いとなるため、節税効果が消えたわけではなく、将来の売却時まで先送りされる形になっている点も押さえておきましょう。
法人であれば従来通り減価償却が可能
この税制改正はあくまで個人が対象であり、法人が海外不動産を保有する場合は、これまで通り減価償却を計上できます。ただし、法人の場合は減価償却をした分だけ簿価が下がるため、将来売却する際に譲渡益が大きく計上され、結果として税負担が増えるという側面もあります。個人・法人いずれの場合も、購入時の節税効果だけでなく、出口(売却)まで含めたトータルでの税負担を考える必要があります。
今後の展望:さらなる規制強化の可能性
海外不動産に関する税制は、節税スキームの実態が明らかになるたびに見直されてきた経緯があります。相続税の分野でも、通達評価額と実勢価格の乖離を利用した節税策に対して、国税当局が「総則6項」と呼ばれる例外規定を適用し、通達によらない時価での課税を行う事例が近年相次いでいます。この考え方は不動産や非上場株式の評価をめぐる裁判でたびたび争点となっており、海外不動産を利用した相続税対策についても、今後同様の観点から慎重な判断が求められる可能性があります。
このように、税制は一度ルールが確定しても将来にわたって不変とは限りません。海外不動産投資を「節税」という切り口だけで捉えるのではなく、税制改正リスクを織り込んだうえで、投資そのものの魅力(賃貸需要や資産性)を軸に判断する視点が重要になっています。
海外不動産投資のメリット
メリット1:高い利回りや値上がり益が期待できる国・地域がある
人口が増加している新興国や、経済成長が続くエリアでは、日本国内の不動産と比べて高い利回りや値上がり益が期待できる場合があります。人口減少が進む日本とは異なる成長性に着目して投資先を選べる点は、海外不動産投資ならではの魅力です。
メリット2:資産の分散になる
保有資産をすべて日本円・日本国内の資産に集中させるのではなく、海外の資産を組み入れることで、通貨や地域を分散させることができます。円安・円高といった為替変動リスクへの備えとしても活用されています。
メリット3:賃貸需要の高いエリアでは安定収入も見込める
観光需要や駐在員需要が高いエリアでは、安定した家賃収入を得られる可能性があります。物件によっては、日本国内の同規模物件よりも高い賃料水準が期待できるケースもあります。
海外不動産投資のデメリット
デメリット1:節税メリットは個人にはほぼ期待できない
前述の通り、個人が海外不動産投資を行う場合、減価償却費による損益通算を通じた節税効果はほぼ期待できません。「節税になる」という営業トークで勧誘された場合は、現在の制度を正しく理解しているか、契約前に必ず確認する必要があります。
デメリット2:現地の法律・商慣習の違いによるリスク
国によって不動産取引に関する法律や商慣習は大きく異なります。外国人による不動産所有が制限されている国や、契約内容・登記制度が日本と異なる国も多く、現地の専門家のサポートなしに安全な取引を行うことは容易ではありません。
デメリット3:為替変動リスク
家賃収入や売却益を現地通貨で得た場合、日本円に換算する際の為替レートによって、実質的な収益が変動します。円高が進めば、現地通貨ベースでは利益が出ていても、円換算では目減りしてしまう可能性があります。
デメリット4:現地の管理体制やトラブル対応の難しさ
物件の管理を現地の管理会社に委託することが一般的ですが、言語や商慣習の違いから、入居者トラブルや修繕対応がスムーズに進まないケースがあります。日本にいながら現地の状況を正確に把握することは難しく、管理会社選びが投資の成否を大きく左右します。
デメリット5:出口(売却)の難しさ
海外の不動産市場は、日本以上に流動性が低い地域も多く、売却したいタイミングで買い手が見つかるとは限りません。現地の不動産市場の動向や税制についても、事前にしっかり把握しておく必要があります。
デメリット6:情報の非対称性が大きい
現地に住んでいない投資家にとって、物件情報や市場動向を正確に把握することは簡単ではありません。販売会社から提供される情報だけを鵜呑みにせず、独自に現地の市場調査を行うか、信頼できる第三者の専門家に相談することが欠かせません。
海外不動産投資を検討する際の注意点
節税目的だけで判断しない
現在の制度上、個人による節税効果はほぼ期待できないため、節税を主目的に海外不動産投資を検討することは避けるべきです。あくまで賃貸需要や資産性、資産分散といった観点から、投資としての魅力を冷静に評価しましょう。
現地の専門家・第三者に相談する
現地の法律や税制、不動産市場に詳しい専門家に相談し、販売会社の説明だけに頼らず複数の情報源から判断材料を集めることが重要です。
出口戦略まで含めて検討する
購入時の利回りだけでなく、将来的にどのように売却するのか、売却時にどのような税金がかかるのかまで含めて、投資全体のシミュレーションを行いましょう。
まとめ
海外不動産投資は、2020年度の税制改正により、個人が減価償却費を使って節税するという従来のスキームがほぼ封じられており、現在は節税目的での活用は難しくなっています。また、相続税の分野でも通達評価を否認する事例が相次いでおり、今後さらに税制上の取り扱いが見直される可能性も否定できません。
海外不動産投資には資産分散や成長性の高い地域への投資といったメリットがある一方で、為替リスクや現地の法律・管理体制の違い、情報の非対称性といったデメリットも数多く存在します。節税効果を過度に期待せず、投資そのものの魅力とリスクを冷静に見極めたうえで、慎重に判断することが大切です。
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